中新网中国足彩网：新闻9月10日电 (吕妍)金秋九月，秋意渐浓，原本是济南楼市最为活跃的热销旺季，今年却突然“遇冷”。碧桂园凤凰壹品、远洋凤栖翰林、济南文旅城等售楼处不见往年火爆抢房场景，在二手房市场，“降温”更为明显。
贷款收紧成二手房交易“拦路虎”
受二手房利率上调、放贷周期拉长等因素影响，不少二手房购房者反映，买房越来越难。
近日，笔者来到济南市高新区政务服务中心，据服务中心工作人员透露，近期来办理二手房网签业务的人，比以往要少很多。
济南高新区政务服务中心内，前来办理网签的宋浩然刚刚购入二手房，亲身感受到济南房贷额度紧张带来的变化。
宋浩然说，在贷款方面，他办理了商贷和公积金混合的贷款方式。根据当前的贷款政策和利率，中介为他办理的贷款利率为5.5%，而贷款审批相对之前时间拉长，需要3至6个月，预计今年年底贷款才能审批下来。
“原来，商贷比公积金贷款要快，但现在相反，买家公积金贷款部分可能在11月中旬批下来，商贷就拿不准。”宋浩然说。
此外，通常银行流水达到总还款金额的两倍，才能申请贷款。过去贷款如果达不到两倍标准，差额较小，银行也会审批通过。但现在银行不允许贷款有差额，流水必须高于两倍还款额。
宋浩然表示，“现在银行流水的审批越来越严格，我的工资流水实际上扣完房租，与我的收入证明上并不相同，但银行认为，流水的参考价值更大，所以我只能办理等额本息贷款。”
不仅是二手房的买家感到房贷收紧后带来的前所未有的压力，卖家挂牌“脱手”房子同样也受到影响。
家住济南高新区的刘先生向笔者介绍，自家房子在某房产平台上挂了半年，降价两次都未能出售，最后无奈以低于市场价10万元人民币的价格成交。成交后，又出现银行迟迟不放贷的情况。
“生了二胎后，我原本想卖掉现在的两套房子，用来置换一套面积大的新房。”刘先生说，他的房子位于高新区繁华地段，距离正在建设的中央商务区(CBD)不超过1公里，周边配套设施完善，学区也不错，本以为很好出手。
去年12月份，刘先生开始通过中介出售，挂牌价190万元，附赠车位和地下室。但进入今年五六月份后，看房的人越来越少。“当时中介告诉我，如果着急用钱，尽可能通过降价来换成交。”刘先生称。
不仅如此，房子成交后，刘先生又遇到新的麻烦。“本以为拿到这笔钱就可以置换新房， 结果买家又碰上贷款难的情况。近两个月，银行迟迟未放贷，看好的新房暂时也无法购买。” 随后，中介告诉刘先生，因为现在贷款申请周期变长，预计今年11月份才能获得全款。
笔者注意到，今年8月10日起，二手房利率从之前的5.5%调整到5.9%。按首付30%、贷款100万元、还款期限30年来计算，此前使用商贷，每月需还款5457元；现在房贷利率上调至5.9%后，每月需还款5931元，每月多还474元，还款金额的上涨，也令许多二手房购房者望而却步。
二手房成交量下降 但价格平稳
国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，济南二手房价格五连涨，环比上涨0.4%，同比上涨0.2%。
贝壳找房数据显示，济南二手房成交均价格从2月份的15100元上涨至7月份的16500元，进入八月份后，二手房价格已渐趋稳定，并未出现较大涨幅。
从事二手房交易五年的某大型房产平台中介孟光告诉记者，今年3月份二手房交易达到高峰，但近几个月带看次数逐步减少，二手房销量总体呈现下降趋势。但与2020年相比，二手房的销量实际在上涨。“高新万达商圈附近九个小区八月份二手房月成交量达130套以上，未出现大幅下滑情况。”
“有新房价格引路，二手房价格不会下降太多。”孟光表示，虽然二手房成交量有所下降，但二手房并不会因此大幅度降价，这也可能与二手房所处的地理位置、周边配套等因素有关。东西部对比来看，济南西部二手房市场成交量和价格下降幅度更大，东部并不明显。
孟光称，结合济南楼市的整体情况，二手房价格的趋势应该会保持稳健态势，短期不会有所谓的“大涨”，也不会有所谓的“大跌”，越来越多的购房者会持观望的态度。
政策收紧致贷款难，“银十”市场预期如何？
面对二手房贷款难问题，中国足彩网：财经大学中国足彩网：省房地产业发展研究中心副主任孙大海博士分析称，上半年全国住房市场呈上行态势，住房交易规模、住房贷款规模均远远超过同期水平，导致银行的住房信贷规模基本达到规模上限，下半年可用额度较少，这是当前信贷政策收紧的现实原因。
从银行住房贷款收益来看，新建商品住房的贷款业务要优于二手房贷款，新房贷款的收益和关联业务更容易受到银行的青睐，所以表现出来的就是二手房贷款收紧更为明显。“但是政策收紧并不代表‘停贷’，这一点要明确。”孙大海说。
孙大海表示，信贷政策整体收紧，从当前的金融调控方向来看，主要是支持合理自住需求，实施差异化住房信贷政策，遏制投资投机性需求，加强个人住房贷款总量调控管理，防止资金违规流入房地产，以实现房地产金融政策的连续性、稳定性，审慎金融信贷政策仍将继续保持。
除二手房外，新房市场“金九”成色同样不太乐观，“银十”是否会迎来转机？
孙大海认为，经过上半年全国范围内“量价齐升”的市场上行后，进入三季度，新房市场价格涨幅明显收窄，月度成交量稳中有降，市场分化更加明显。尤其是在今年多个热点城市调控政策不断加码的情况下，新房市场预期也不乐观，房价受政策预期的影响比较明显。
此外，从近年新房市场呈现的特征来看，“金九银十”基本打上“促销、折扣”的标签，在当前的市场存在下行的压力下，很大程度上，大部分企业和项目会选择“降价促销”，实现“以价换量”冲刺年度业绩指标。孙大海称，“特别是一些区域内竞争激烈的新房项目，降价促销的概率更大，而一些热销项目，价格可能相对坚挺。”(完)
